Henrique Acker – A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em 7 de maio, que os condomínios dos prédios alterem suas regras por maioria de 2/3 dos proprietários, para permitir os aluguéis de imóveis para curta temporada. A medida acolhe uma definição já adotada pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
A decisão do STJ foi tomada a partir de um recurso movido por uma proprietária – apoiada pela plataforma AirBNB – que pretendia destinar seu imóvel a aluguel de curta duração, o que foi vetado pelo condomínio, sob a alegação do caráter exclusivamente residencial do prédio.
Bagunça e barulheira
O plenário do STJ acatou por maioria a posição da relatora Nancy Andrighi, que considerou atípicos os contratos firmados por plataformas digitais. De acordo com o entendimento da ministra, nos termos do artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil (CC), “se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”.
Em seu relatório, Andrighi destaca que os aluguéis de curta temporada geram maior rotatividade de pessoas nos condomínios, “o que traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores e tem levantado questionamentos sobre a necessidade de autorização dos condôminos”.
Algumas das reclamações mais comuns contra os alugueis de curta temporada são a falta de controle do número de “hóspedes”, o entra e sai de pessoas a qualquer hora, o excessivo toque de campainhas e barulho nos corredores, falatório em voz alta, som exagerado de TV e música, inclusive na madrugada. Além de afetarem a tranquilidade dos moradores, esses comportamentos ferem normas condominiais.
Os problemas provocados pelo aluguel de imóveis para curta temporada tiveram repercussão mundo afora, sobretudo em cidades turísticas mais procuradas. Em Barcelona esse tipo de locação foi proibido. Nova Iorque impôs regras rigorosas. Veneza, Paris e Londres também criaram regras restritivas.
Decisão afeta plataformas e imobiliárias
A plataforma digital Airbnb entende que o caso decidido pelo STJ foi “pontual”. Em nota, a empresa defendeu que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o imóvel.
“O Airbnb tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis”, diz a nota da empresa.
O mercado imobiliário também pode ser afetado pela decisão do STJ. Muitos dos novos empreendimentos e prédios antigos que sofrem reformas nas grandes cidades estão sendo planejados justamente para a monetização de proprietários. A maioria oferece estúdios e quitinetes minúsculos (20 a 40 metros quadrados) destinados ao aluguel por curta temporada.
Os apartamentos compactos representaram 16,9% dos lançamentos residenciais no Rio de Janeiro de janeiro a setembro de 2025, segundo o Sindicato da Construção Civil (Sinduscon-Rio). A maioria está localizada no Centro da cidade, a preços que variam de R$ 300 mil a R$ 500 mil.
A decisão do STJ não tem efeito vinculante, ou seja, não é obrigatória, mas servirá como referência e orientação para as instâncias inferiores da Justiça nas quais tramitam processos semelhantes em todo o país. (Foto: Reprodução)
Por Henrique Acker (jornalista e colunista), com informações do stj.jus.br, InfoMoney, Globonews, UOL, Ademi.
